主题：聚焦物业投诉两大焦点

    新华网 （2003-09-15 10:33:34） 来源：浙江在线 
  

据杭州市房管局物业监管处何师柱介绍，目前关于物管的投诉，主要集中在两个方面：开发商与物业公司责权利不清、物业公司服务不规范。 

焦点一：开发商与物业公司责权利不清 

案例：潘女士给85100000打来电话，诉说她买房子遇到的烦心事。她买的是××苑的一套房子，拿钥匙前去房子里看了一下，发现房子的墙角漏水，于是找到开发商要求解决；开发商请潘女士写了一份书面材料。再去找开发商，他们就推给了物业管理公司。物业却说潘女士还没有领钥匙，不归他们管，让潘女士自己解决。潘女士认为此事应该由房产开发商来解决，“怎么要由我们房主自己来处理呢？” 

分析：潘女士是对的，此事的确是开发商的责任。在杭州，许多物业公司就是房产公司的“子公司”，所以许多业主一碰到问题，马上就想到了物业公司。其实，开发商和物业公司与业主所建立的法律关系是两个不同的法律关系。开发商与业主之间是商品房买卖合同关系，它需要解决的是开发商将符合质量要求的商品房出卖给业主，业主则需向开发商支付房款，这是两者最基本的义务。所以，业主必须区分清楚，不然要走很多弯路。房管局方面的信息显示，目前关于物业公司的投诉，最多的就是开发商留下的“后遗症”。 

重要提示：业主如果在保修期内，发现房屋出现漏水、渗水、裂缝、起砂等质量问题，或房屋面积有差异，或房屋交付逾期、办证逾期或小区的绿化等与开发商楼书所承诺的有出入等等，这些都是属于商品房买卖合同所调整的范围，业主应当找开发商解决问题。 

物业公司与业主之间是物业服务合同关系，它需要解决的是物业公司向业主提供物业服务，业主向物业公司交纳物管费，这是两者最基本的义务。如果物业公司收取物管费后没有尽到物业服务的责任，或物业公司擅自对业主进行罚款，或物业公司的保安未经业主同意擅自闯入业主住宅等等，这些都是属于物业服务合同所调整的范围，业主应当找物业公司来解决问题。 

焦点二：物业公司服务不规范

    案例：杭州下城区中山花园的业主们7月25日召开了一次业主代表大会，以物业公司收费乱、账务混乱等为由，“炒”了杭州中山物业管理公司的“鱿鱼”，并决定以公开招标的方式来选择新的物业管理公司。 

中山花园业主委员会认为，中山物业的收费不透明，直接损害了每个业主的利益。乱收费主要表现在电费的收取上面。按规定，市供电局收取住户的电费是每度0．53583元，但中山物业管理公司却向私人住户每度收0．59元，向单位住户每度收0．92元，其中间产生的电价差全部被物业公司挪用。 

分析：业主要炒物业公司的“鱿鱼”，这在《物管条例》出台后，将越来越常见。那怎样的物业管理应该是规范的？我们以绿城物业来作个简单的例子。绿城物业管理有限公司目前在全国参与前期介入和后期管理的楼盘总面积共900多万平方米。他们已经有一整套规范的管理模式和应急模式，对每一个环节都有非常详细的规定，比如保安都是24小时站立服务，每个楼道每天扫两遍、拖一遍等。要想不被炒，物业公司就必须从小事做起，尽快规范起来。 

重要提示：有关人士认为，业主“炒”物业公司的现象，是一种民主意识的体现，也可以在物业管理行业内部形成良性竞争态势，使各物业公司不断改进服务质量。但同时要提醒业主，在新旧交替的过程中，要提防住宅小区一些原始资料遗失，造成资金账目上的模糊。还有不要一味贪图管理费用的低廉，否则服务也可能会打折。 

业主的声音 

    业主：卢先生 

门上那张“催费单”贴了有四五天了，一直没空撕。 

那上头大致是这样写的：亲爱的614住户，请您在9月15日前速来缴纳2003年度物管费。其中物业管理费×××元，9月－12月公摊水电费×××．××元（记不清了，也就一百来块钱）。如果您实在没空，也可以联系我们工作人员上门收取……” 

我住的是单身公寓，18层，24小时通电梯的那种。之前买楼、交房，物业允诺的一切基本上算是酒店化管理，后来看看什么都没兑现，或许是实在过意不去，索性搬来了个大超市安在了楼下。而这件天大的事儿作为业主我居然一直没有收到过任何正式的书面通知，后来想大概是因为咱们买的只是个小房子，不够分量吧。 

超市一来，未曾想到的风景跟着就来了，什么早上7点钟列队升国旗啦，公寓楼门口原本计划的绿化地变成了超市的自然停车场啦，一帮子不知身份的男人从早到晚光着膀子在大门口“休憩”……终于有一天，有位业主忍不住了，在告示板上贴了一张“小字报”，要求物业还业主权利，但没两天，那张纸就被风吹跑了。 

要我那样做，我是不敢的。每回物业贴告示或者上门收钱，我都是乖乖地如数奉上，问都不敢多问一句的。不过即便再懂规矩，不高兴的时候还是会有的。比如，之前楼道里都是自然开关的灯，突然某一天全换成了感应的。一直担心涉及高科技的东西有时候我们反而受用不了，果不其然。一天半夜回家，进电梯还一切正常，没想到上了楼，电梯门一开，伸手不见五指。任凭我死劲跺脚，都没什么感应。结果，只能是手扶着墙绕了两个弯才慢慢摸回了家。最近，又有新举措出台了：说楼道里不能放置袋装垃圾，业主必须自己拿到一楼，扔进垃圾桶。想不明白，之前交的卫生费难道到头来只换成了公寓门口那几个桔黄色的垃圾桶了吗？ 

享受到的服务越来越“精致”，基本已属于DIY范畴，管理费却是一分不少的。公摊水电费，名头绝对合理，也是按度来算的，一度是固定的五毛多，再乘上住房的面积。可一次要提前交半年，想不明白了，你物业怎么知道下一个月会用多少水电，水电公司也只能等住户用完两个月才照表实收，你凭什么享受这许多提前量。物业解释，会多退少补。从小到大，最信不过的就是这四个字，入住一年多了，也不是头一回交这钱，可从没有遇到过多退少补这回事。 

最后决定，不交。 

业主：周女士 

在报上，看到新的物管条例出台，但我觉得没必要仔细看。因为，我对我居住小区的物管已非常满意。每天，我进出小区的门，看到身材挺拔的保安在微笑着致意时，心里就挺温暖的。 

买房的时候根本没有考虑物管的问题，因为那时房子也没见影子。结果是同一家总公司的物业公司在管理，觉得挺放心的。小区里每天都干干净净的，连楼梯的扶手、楼梯口的窗户都一点灰尘也没有。有一点什么事，就打电话找物管就行了，他们马上会派人来，想打个的也可以让保安给你叫进来，停在你家楼下。家里缺点油盐酱醋，打个电话叫小区的超市送上来。保安还会帮助你提东西。晚上家里的阳台门都开着，很放心，保安24小时在巡逻呢。 

我们小区也因为环境好和物管好，现在价格比买的时候翻了一倍都不止。还有一点也挺好的，就是小区还经常搞一些活动，露天电影啊，儿童活动，甚至组织业主外出爬山和旅游。书法班、插花班、保健讲座也经常举行。每天，走进楼道的时候，我们都要很仔细地看一下告示牌，生怕漏过什么消息。所以，现在每逢有朋友买房，我都要问问他们的物业公司怎么样，房子是死的，物业公司是活的，他们能让这个家更加温暖。 

新的物管条例出来，我想会有更多的人享受到和我一样的温暖。真的，无法想像没有物管的日子。

没听说吗!听说天然气要涨价.乌鲁木齐市民排队购买.

真主啊!仁慈的真主啊.让人们好好的过个年吧!