主题：物业管理开拓新思路

新华网 （2003-08-27 11:01:18） 来源：北京晚报 
  

随着建设部《物业管理条例》的出台，如何为业主当好管家？如何面对新形式下的物业管理竞争？这些问题成了房地产领域的新热点。 

今年初，华远地产率先提出了“把‘业权’全分了”的概念，并在其开发的尚都国际中心和盈都大厦试行“业权分配”的实施办法。“业权”全都“分”给了业主，将来的物业管理会呈现出什么样的局面呢？这个问题不仅业主关心，广大的业内人士也十分关注。 

8月14日，华远地产在此前分别邀请业主和开发商参加业权研讨会后，再次邀请物业管理业界人士相聚一堂，万通鼎安、国贸物业、第一太平戴维斯、今典等知名物业管理企业的老总参加了会议，大家就“规范自律、当好业主的管家”纷纷表述自己的观点和意见，并展开了热烈的讨论。 

物业管理引入“业权理念” 

物业管理模式走入住宅小区，在把方便和服务带给居民时，也带来了物管公司和业主双方不尽的烦恼：业主们一次次更换物业管理公司；而很多物业管理企业也有一肚子的“苦水”：有些问题，本是开发商的遗留问题，可业主只能找物业管理企业；普遍存在的“收费难”使许多物管公司陷入生存困境……双方之间的矛盾和纠纷就这样日益增多和激化，给房地产市场的进一步规范发展和社会的稳定造成了不良影响。 

华远地产、北京市建筑设计研究院、李文律师事务所自2002年起，联合进行了对商品房业权的研究，经过多次商议和修改，设计了《业权实施办法》。 

这套实施办法希望通过明确业主在“购买物业的同时到底买到了什么”来明确物业权益关系，明确了建筑物“业权”的分配是由业主所购物业面积决定的，并由此界定了业主在行使表决权时的权重比例；同时，开发商与物业管理公司之间也从过去的“父子”关系变为不同企业主体的合同关系，一旦开发完，开发商办理完竣工、交房手续，物业被转移至业主后，开发商不再有任何特权与利益，从而理顺了开发商、业主与物管公司之间的关系，进而为化解矛盾纠纷提供了基础。 

公共费用大家挑 

《业权实施办法》不仅为业主提供了公用部分物业管理支出费用的计算依据及物管费结余的分配方式，还将公共部分建筑及土地收益净额（如停车场、广告牌等收入净额）的计算依据及分配方式明确在案。这就意味着，业主可以从所购物业上“赚钱”，用于贴补物业管理费用；在经营状况好的情况下，物业管理费甚至可能为“零”。 

但是，在一些小区大厦里，停车场、广告牌等收益净额都被物业公司拿去了，而很多业主并不清楚这本该是属于全体业主的收益，物业管理公司拿了“不该拿的”，使业主的权益受到了损害。 

同时，物业管理中产生的相关费用，只要是为业主服务该用的，只要是经多数业主同意的，都是业主们该分摊的。 

建设部新出台的《物业管理条例》与华远的《业权实施办法》在这方面有着同样的规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。” 

这就意味着，无论是从华远地产“规范自律”、“明晰责权”的要求出发，还是从规范市场的角度考虑，“公共收益大家分，大家的事情大家挑”已经成为市场规则，人人必须遵守。在网络上，不少业主论坛争相传阅转载“华远试行业权分配”的消息，不少业主在帖子上不止一次地期盼：“我们的小区什么时候能实行业权分配呢？” 

物管只靠佣金不能发横财 

华远地产将长期研究的“业权理念”引入到物业管理领域中，提出了华远的物业管理方式，即采用实报实销制，摒弃包干制。物管公司尊重业主的责权利，按业权份额的管理模式进行物业管理，物业管理人靠为业主服务、为业主经营来获取佣金。能否当一个好的“保姆”和“管家”，直接关系到物管公司能从业主那里拿到多少佣金。这种佣金制度能对物业公司的服务质量起到最大程度的激励作用，只要服务到位，经营得好，就能得到最高比例的佣金报酬；反之亦然，甚至可以被业主直接炒掉。 

总之，物业管理业的规范发展，不仅是陷于纠缠不清尴尬处境的众多业主和物业管理公司的美好期盼，更是房地产开发商的共同心愿。愿越来越多的物业管理企业在规范的市场中以诚信自律求得企业的生存与发展，真正“当好业主的管家”。（毛序国）