主题：写在《物管》一周年

2003年9月1日，《物业管理条例》正式颁布实施。转眼一年时间过去了，在新《条例》出台后我市物业管理运行的现实情况是怎样的呢?面对新《条例》，开发商、物业公司和业主有些什么样的反映?面对物业纠纷，物业公司和业主应该如何在《条例》规定的范围内维护自己的合法权益?带着这一系列的问题，记者近日采访了市建委有关部门的负责人。
　　

　　●物和管纠纷原因何在
　　市建委提供的有关资料显示，目前，我市取得物业管理资质等级证书的物业管理公司有86家，从业人员已达2500人，受托管理的物业面积达800万平方米，已基本形成了新建住宅小区普遍实施物业管理、旧住宅区积极创造条件推进管理的发展格局。新《条例》实施一年来，我市物业管理实行了分级管理，有关业主委员会选举、登记及业主公约、物业管理服务合同和前期管理服务合同的备案由城区政府负责，城区政府还负责指导、监督业主委员会和物业管理企业开展工作，协调、处理物业管理企业和业主委员会之间的关系，全市的物业管理工作正朝着正常化、规范化的方向发展。


　　但从新《条例》实施一年的情况看，我市因物业管理引发的纠纷仍不容忽视。据市建委有关负责人介绍，目前，我市发生的物业矛盾和物业纠纷，大部分是由于开发商前期遗留的如停车场、物业管理用房产权归属问题引发的，导致业主把对开发商的不满转成对物业管理的对抗。


　　与此同时，由于业主的权利意识和义务意识不对等，没有形成物业管理消费的观念和习惯，有的既希望享受服务；又不愿意交纳相应的费用；而有的则往往“要用一块钱买十块钱的货”，认为只要我交了钱，物业公司就应该解决所有问题，对物业公司的要求不断放大，而把自己的义务相对缩小了。一个放大，一个缩小，业主和物业公司之间的矛盾不断产生并激化。


　　因为上述原因导致的物业纠纷，业主拒交或不交物管费，致使很多物业公司入不敷出，管理质量下降。当然，部分物业公司也存在服务质量差、财务不透明等弊端，这对业主的利益也造成了一定程度的侵害。

　　●了解《条例》保障权益
　　“只有按照国家的有关规定主张自己的权益，业主的合法权益才有可能得到保障。”建委有关负责人在接受采访时表示，以下一些《物业管理条例》中的规定，业主和物业管理企业有必要进行了解。


　　——物管和业主可互“炒鱿鱼”。在新的《物业管理条例》中，进一步规范了业主大会的运作，将一些重大物业管理事项的权力交到了业主大会的手中，凡涉及全体业主共同利益的，只能由业主大会说了算，业主委员会只是业主大会的执行机构；针对有的业主委员会不能真正代表业主利益，甚至损害业主共周利益的情况；《条例》进一步强化了业主的监督权和管理权。同时，《条例》规定，物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过，即可选聘、解聘物业管理企业，明确了“业主花钱买服务、物业公司是为业主服务而非业主的管理者”，物管和业主是双向选择的关系。


　　——拖欠物业费受制约。《条例)规定，个别业主违反物业服务合同约定“搭车消费”、逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。


　　——通过招标选物管。《条例》提出了房地产开发与物业管理相分离的原则，规定了住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理。


　　——服务内容进合同。《条例》规定：服务内容、服务质量、服务收费、违约责任等要在物业管理合同中明示。物业管理企业应当按照合同约定提供服务，业主则有按照合同约定履行交纳物业服务费用的义务。

　　●理智维权十分重要
　　市建委有关负责人透露，为了有效解决物业管理矛盾及纠纷的发生，目前，市建委正对物业管理问题进行深入研究，对开发商在开发房地产产品和移交物业管理设施时进行约束，将开发商和业主之间的矛盾与物业公司和业主之间的矛盾区别对待，以期减少由此带来的物业管理纠纷。同时，通过加强对物业公司的管理，积极推行前期物业管理招标，通过行业协会的管理，加强自律，把一些木符合行业标准或者低劣的物业管理公司从这个行业中淘汰出局。同时，这位负责人提醒业主：维权时一定要理智。


　　据这位负责人介绍，目前，我市有些小区的业主在维权时比较普遍地走进了一个误区，即一对服务不满意；就说要“炒”掉物业管理公司，或是拒不交纳物业管理费。事实上，草率地炒掉物业管理公司，往往容易造成管理服务的中止和脱节，常常使小区“烂”下去，最终使业主的切身利益受到损害；而业主不交纳物业管理费，表面上看是损害了物业管理公司的利益，但实际上这种行为常常会导致物业管理公司减少服务或降低服务标准，从而损害正常交纳物业管理费的业主的利益。因此，在面对上述这些情况时，理智就显得非常重要了。


　　此外，业主还要认真选好业主委员会的成员，发挥业主委凤会的积极作用，避免某些怀有私心的业主委员会成员滥用职权。