主题：. 业主维权意识提高 四大新动向托起维权年

业主维权意识提高 四大新动向托起维权年 

2004年06月18日08:59 新京报 
 
 
讲求实效，注重专业知识，借用合法外力，讲究与媒体的沟通技巧 

一个声音在传递———“今年是业主维权年”。这句话的含义不是因为今年的纠纷特别多，而是因为在今年，业主在维权的意识、能力、技巧等各个方面有了显著提高。记者发现，集体维权在理性的把握下开始取得令人欣喜的胜利，而这些胜利的背后是许多新的维权动向显现，比如借助各种合法的外部力量，提高维权专业知识，改变与开发商信息不对称的弱势地位，而这些动向是一种信号，它代表着在合法的范围内，业主维权开始不断接近成功。 


新动向之1着眼实际成果 


一位业主集体维权组织的负责人告诉记者，今年是“业主维权年”，据说，就是凭着这句话，众多怀有不平则鸣的强烈平等意识的业主走到了一起，进行了一场理性的集体维权活动。 


到记者发稿为止，这个维权组织的动作已经迫使开发商作出了让步，取得了维权斗争的初步胜利。正因此，这位负责人诚恳而委婉地向记者提出发稿时不要点开发商的名字、不要对“已经表现出诚意的”开发商伤害太大的建议。而在以往，维权业主们巴不得媒体对他们所“痛恨”的开发商进行“抽筋剥皮”式的曝光。 


这种在维权过程中表现出的对开发商善意的举动，不可不算作业主维权领域出现的一个新动向，即：维权业主们更加着眼于实际的成果，而非满足于情感的发泄和取得心理的平衡。 


新动向之2合法范围内借外力 


在一次业主集体收房活动的现场，记者发现110警车已先于记者一步到达，并正在现场维持秩序、预防冲突事件的发生。遇到冲突及时报110，开始成为业主在维权发生冲突时常用的一种处理方式。也是在合法的范围内借助外力的方式之一。 


北京市英岛律师事务所副主任、京城知名房地产律师邓泽敏告诉记者，去年和今年年初他参加过的几次集体收房事件现场，很少见到有警方介入，但最近他参与的几起集体收房事件，基本上每次都有110民警或警车出现在现场。 


除了借助110处理冲突事件，业主在维权过程中，开始越来越多地学会借助其他外力，比如，收房时请监理公司；与开发商初有矛盾时向开发商上级单位反映；与开发商矛盾积累到一定程度时寻求人大代表的援助…… 


新动向之3维权专业知识在提高 


6月11日，在北京某小区，众多业主准备集体收房。当时，开发商提出，业主必须先交“一税一金”（“一税一金”是指购房契税和公共维修基金，目前大部分开发商都把这笔钱的收取作为业主入住的条件）才能入住，但业主们以“开发商不是‘一税一金’的法定收费主体”为由拒绝交纳。双方僵持了近半天，开发商终于做出让步，同意业主在入住后9个月之内把契税和公共维修基金交给地税部门和小区办、并把完税凭证和公共维修基金的专用收据交给开发商去办产权证，签完后开发商同意业主入住。 


据了解，过去，不仅是普通业主，就连从事法律、房地产等行业的“专业人士”在买房时也对“一税一金”并不敏感，最普遍的心理是“反正早晚也是个交，（收房时）交给他就交给他呗”。但现在，业主对“契税的法定收费主体是地税部门，公共维修基金的法定收费主体是小区办”的意识越来越明确。 


新动向之4与媒体沟通讲技巧 


以“有限曝光”的形式对开发商形成巨大心理压力，并迫使开发商让步，这已经成为业主维权团体所采取的新技巧。 


在前一阵子发生的一起维权事件中，业主团体取得了京城某媒体的帮助，但在最后见报前，业主提出了“报道中不点名”的建议。该维权组织的负责人告诉记者，这样做是为了给开发商一个台阶，也为了使自己的后续斗争取得更大的主动。 


记者观察到，维权业主正在学会更有效地与媒体沟通，而不仅仅是找媒体来一味地曝光开发商。 


记者在采访中体察到的“潜台词”是，如果一味地曝光开发商，开发商可能会“破罐子破摔”，反而“来横的”，这样一来，对业主其实并没有多大好处；聪明的业主会使开发商处于彻底被曝光的巨大压力和恐惧之中，并通过有限曝光的方式使开发商意识到业主们的强大力量。 


■律师提醒 


谈判记录的法律效力比较差 


律师认为，未来一至两年内，在业主维权领域，因物业管理用房面积超标问题而产生的纠纷将越来越多。 


据了解，2003年2月1日生效的《北京市关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊有关问题的通知》第五条第一款规定：“每幢商品房所分摊的物业管理用房面积可占该幢商品房建筑面积的千分之四左右，但最高不得超过千分之六。” 


“这意味着，自去年2月1日以后领到销（预）售许可证的开发商，可能普遍面临着物业管理用房面积超标的问题。”邓泽敏表示。根据规定，如果物业管理用房面积超标，那么超过部分不应由业主分摊，但目前确实有不少小区存在“超标”问题。 


比如5月底发生在某小区的一次业主集体收房中，在审看项目的公摊面积实测报告时，业主们发现几座楼相应的物业管理用房面积均超过最高限额千分之六的标准，并由此引发了业主与开发商之间的严重矛盾。 


邓泽敏律师认为，今后，物业管理用房面积超标的问题会比较敏感，由此引发的业主与开发商之间的矛盾会增多。 


■维权热点 


物业用房面积问题成新热点 


业主代表在与开发商进行正式谈判时，已经能够意识到保留谈判记录的重要性，虽然开发商方面还是一贯地采取各种手段避免自己的承诺被以任何方式记录。 


但邓泽敏律师指出，根据经验，不管是文字还是录音，谈判记录的法律效力比较差。他举例称，如果将来业主以谈判现场的录音作证，那么开发商的律师会以“无法分辨是谁的声音”为由拒绝承认；如果业主以文字方式记录谈判现场开发商做出的口头承诺，那么往往会因得不到后者的签字而不具备法律效力。 


邓泽敏进一步指出，即使有现场录像，或开发商方面有人在文字记录上签字，那么当业主以此作为证据时，开发商方面也能够以“承诺者并没有得到授权”为由导致上述两类证据无效。 


■维权支招 


新动向下如何解决三大“怎么办” 


在业主维权的一系列新动向中，业主也会遇到一些新问题，于是“怎么办”就随之而来。记者在采访中发现以下的三个“怎么办”比较集中，为此记者就这三个“怎么办”咨询了律师的意见。 


质疑公摊面积怎么办？ 


———掌握公摊面积实测报告业主如果怀疑小区住宅楼存在公摊面积超标问题，最好从开发商那里拿到其公摊面积实测报告的原件并复制下来。 


去年12月1日生效的《北京市城市房地产转让管理办法》中明确规定，商品房竣工后，房地产开发企业应当提供商品房公用建筑面积分摊情况的说明文件，并公示公摊面积数据。在该规定出台前，开发商一般不公开公摊面积实测数据，所以业主即使在公摊面积上吃了亏也不知道，现在政策规定开发商必须向业主公示，所以其一般会公示。但问题在于，开发商一般只公示复印件，而且内容并不完整，所以业主应当要求看原件，并将其完整地复制下来。 


如果公摊面积不存在超标，开发商一般会同意业主看原件并允许复制，但如果确实存在问题，开发商则会尽力掩饰，不让看原件，或即使看了也尽快索回，更不让复制。但作为维权的业主，如果怀疑开发商在公摊面积上确实存在问题，就必须采取各种方式强行将原件复制下来，以留作今后诉讼凭证。如不妨采取某小区业主使用过的用数码相机拍摄的方法等。 


收房要交“一税一金”怎么办？ 


———可以寻求法律途径目前大部分的开发商还是把收取“一税一金”作为业主入住的条件，如果遇到这种情况，不管是单个的业主或一群业主，都有权利提出抗辩，以“开发商不是‘一税一金’的法定收费主体，业主可以不向开发商上交这些税费”为由拒绝交纳。 


如果开发商方面仍然以未向其交纳契税或公共维修基金为由不让业主入住时，业主完全可以起诉，请求法院判令开发商立即履行交房义务并承担因延期交房造成的损失。邓泽敏律师认为，一般而言，这种情况，只要业主起诉，开发商是要败诉的。 


收房时还是临水临电怎么办？ 


———把好合同关据了解，开发商在交房时，房子的水、电系统还是工程施工阶段使用的临时水和临时电，并经常导致停水、停电，这种情况屡见不鲜。业主在收房时往往并不能发现这一点，而经常在入住后一段时间才发现。 


邓泽敏认为，这往往与业主与开发商签合同签得不好有关。一般合同里都会规定“房屋交付时，水、电达到使用条件”，但这样的条款其实是模糊的，因为临时水、临时电也可算作“达到使用条件”，尽管经常停水、停电，但业主一般难以举证。 


所以，邓泽敏建议，业主只要将上述条款略改成“房屋交付时，供水系统、供电系统达到使用条件”就可以了，因为这样一改就意味着市政自来水公司、市政供电公司已对该小区的供水、供电系统出具过一份验收报告。