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“拐点论”不攻自破
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“拐点论”不攻自破
下雨天打伞
发表于
2008-01-21
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《市场报》1月14日头版头条刊登的《妄称拐点 扰乱调控》一文,揭示了在最新一轮房地产博弈中,开发商急于提前唱衰楼市的“拐点论”,其实只是他们的一种营销策略。文章发表后,立刻受到了社会各界的广泛关注,并引发了业界的强烈反响。近日,国家权威部门发布的最新统计数据,也从一个侧面为房价“拐点”悬疑揭开了真相,楼市“拐点论”也同时挨了一记响亮的耳光。
“拐点论”被扇耳光
据国家发改委、国家统计局调查显示,2007年12月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5% ,涨幅与上月持平。有21个城市同比涨幅超过10%,这一现象在2007年全年中从未出现。其中,乌鲁木齐达21.3%,北海18.0%、深圳16.4%、北京15.0%、宁波14.8%等。
数据还显示, 2007年12月北京新建商品住房销售价格同比上涨17.5%,在全国主要城市中涨幅排名靠前。另一个有说服力的数据:二手住房销售价格同比上涨 11.4% ,涨幅比上月高2.1个百分点;同比涨幅较高的主要城市包括“乌鲁木齐24.2% 、宁波16.5% 、无锡 15.2% 、深圳13.9% 和长春13.1% ”等。
众所周知,二手房市场的动向比一手房市场更敏感,更能反映市场真实态势。12月二手房价格增涨幅明显超过11月。值得注意的是:深圳增幅依然在两位数:13.9% 。业内人士称,这说明近几个月深圳房价大跌的传闻并不可信。
中国社科院城市发展与环境研究中心研究员杨重光肯定地表示,从全国来看,没有出现拐点,波动会有,但大的下降还没有发生。无论从供需,从土地,还是从中国城市建设,中国文化传统等方面来看,拐点还不会出现。
市场观望情绪浓郁
尽管房价上涨,但各地的商品房销量并不容乐观。
《市场报》记者登陆北京市房地产交易管理网发现,1月19日,全市住宅市场签约情况如下:期房289套,现房31套。2007年1月19日的数字则是期房签约484套,现房签约 91 套。对比数字,销量下降惊人。
该网数据还显示,2007年北京市住宅成交量约1600万平方米,比2006年减少了300万平方米,总数减少4万套左右。
不仅北京,全国一些大城市房屋销量锐减的消息不断传来。与此同时,百姓的观望情绪则越来越浓。
据中国青年报调查中心的最新调查显示,多数潜在购房者已把自己的钱袋捂紧,63.8%的被调查者表示会观望一两年后再买房。
此次调查共有 6699 位公众填答问卷,受访者来自 50 个大中城市。与去年年初相比,预期房价将上涨的人数已经明显减少,去年这一比例为 77.5% ,而今年却降至 54.7% ;同时,预期房价会降的公众却大幅增多,去年为 13.1% ,而今年升至 34.0% 。
然而,虽然住宅成交量缩减,购房者热情骤减,但事实上的房价依然坚挺。对于部分新开楼盘售价打折,北京大学中国经济研究中心兼职教授徐滇庆认为,这属于开发商的营销策略。在房价暴涨时,开发商标出了很高的价格,年终到了,他们或者是为了有一个较好的业绩,或者为了回笼资金以及账面均衡,便主动打折。但这并不真正说明房价下降。观察房价变化趋势要看一个地区的时间序列数据,而不能光看某些楼盘的要价。
组合拳式调控加紧
“莫畏浮云遮望眼”,就在各方仍在为楼市“拐点”争论不休的时候,中央组合拳式的调控却日趋加紧。
央行16日宣布,从1月25日起,再次上调存款准备金率0.5个百分点,累计达15%,再创中国自1984年设立存款准备金制度以来的新高。
中央财经大学金融学院蔡如海博士接受记者采访时认为,上调存款准备金率,将在一定程度上抑制部分商业银行的放贷行为,并进而对楼市造成一定影响。因为商业银行流动性被冻结了,贷款资金不足了,必然减少住房开发以及个人按揭贷款。
他认为,年初的这一政策无疑表明了央行宏观调控的决心。一方面是对“政策从紧”的落实,另一方面也是放出信号,预计今年楼市以及整个宏观经济的调控仍将不可避免。
元月15日,有消息传出,建设部也将出台调控政策。
建设部副部长齐骥公开批评了房地产市场中的三种“不良”行为:一些企业热衷于开发高利润、高回报的大户型、高价位住房;更有少数企业违规开发,为追求利益最大化采取囤积土地、捂盘销售等手段哄抬房价;还有一些企业的经营人员公开发表不负责任的言论。“建设部会有政策来应对哄抬房价现象,以稳定房价。” 他表示。
更厉害的一记重拳是征收20%的土地闲置费,打击囤地开发商。1月7日 ,国务院发出《促进节约集约用地的通知》。通知要求,各地要严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用;土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的 20 %征收土地闲置费。
中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海认为,这记重拳主要将打击开发商囤积土地,对房价走势,可能产生决定性影响。
与此同时,一些地方政府在加大保障性住房供应方面也加快了步伐。
1月18日,北京市国土资源局局长安家盛透露:“如果快的话,今年3月两限房就要开始预售。”
据介绍,2007年北京市政府确定了建设300万平方米两限房、200万平方米经济适用房、30万平方米廉租房的目标。这一建设任务已超额完成。北京市今年计划建设两限房450万平方米,供应经济适用房300万平方米,廉租房50万平方米。
业内人士表示,如果这些保障性住房投入市场,能在一定程度上调整供应结构,有效缓解购房需求,更大的改善人们的购房预期,起到平抑房价的作用。
尽管这样,中央调控楼市的任务仍然很艰巨。
曹建海主任认为,由于2007年地价大幅攀升,原材料和环保投入的增加,决定了房价仍有被推高的冲动。中央应当增强调控政策的持续性,包括金融、税收和住房保障体系的建设,防止再次出现房价报复性上涨。
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“拐点论”被扇耳光
据国家发改委、国家统计局调查显示,2007年12月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5% ,涨幅与上月持平。有21个城市同比涨幅超过10%,这一现象在2007年全年中从未出现。其中,乌鲁木齐达21.3%,北海18.0%、深圳16.4%、北京15.0%、宁波14.8%等。
数据还显示, 2007年12月北京新建商品住房销售价格同比上涨17.5%,在全国主要城市中涨幅排名靠前。另一个有说服力的数据:二手住房销售价格同比上涨 11.4% ,涨幅比上月高2.1个百分点;同比涨幅较高的主要城市包括“乌鲁木齐24.2% 、宁波16.5% 、无锡 15.2% 、深圳13.9% 和长春13.1% ”等。
众所周知,二手房市场的动向比一手房市场更敏感,更能反映市场真实态势。12月二手房价格增涨幅明显超过11月。值得注意的是:深圳增幅依然在两位数:13.9% 。业内人士称,这说明近几个月深圳房价大跌的传闻并不可信。
中国社科院城市发展与环境研究中心研究员杨重光肯定地表示,从全国来看,没有出现拐点,波动会有,但大的下降还没有发生。无论从供需,从土地,还是从中国城市建设,中国文化传统等方面来看,拐点还不会出现。
市场观望情绪浓郁
尽管房价上涨,但各地的商品房销量并不容乐观。
《市场报》记者登陆北京市房地产交易管理网发现,1月19日,全市住宅市场签约情况如下:期房289套,现房31套。2007年1月19日的数字则是期房签约484套,现房签约 91 套。对比数字,销量下降惊人。
该网数据还显示,2007年北京市住宅成交量约1600万平方米,比2006年减少了300万平方米,总数减少4万套左右。
不仅北京,全国一些大城市房屋销量锐减的消息不断传来。与此同时,百姓的观望情绪则越来越浓。
据中国青年报调查中心的最新调查显示,多数潜在购房者已把自己的钱袋捂紧,63.8%的被调查者表示会观望一两年后再买房。
此次调查共有 6699 位公众填答问卷,受访者来自 50 个大中城市。与去年年初相比,预期房价将上涨的人数已经明显减少,去年这一比例为 77.5% ,而今年却降至 54.7% ;同时,预期房价会降的公众却大幅增多,去年为 13.1% ,而今年升至 34.0% 。
然而,虽然住宅成交量缩减,购房者热情骤减,但事实上的房价依然坚挺。对于部分新开楼盘售价打折,北京大学中国经济研究中心兼职教授徐滇庆认为,这属于开发商的营销策略。在房价暴涨时,开发商标出了很高的价格,年终到了,他们或者是为了有一个较好的业绩,或者为了回笼资金以及账面均衡,便主动打折。但这并不真正说明房价下降。观察房价变化趋势要看一个地区的时间序列数据,而不能光看某些楼盘的要价。
组合拳式调控加紧
“莫畏浮云遮望眼”,就在各方仍在为楼市“拐点”争论不休的时候,中央组合拳式的调控却日趋加紧。
央行16日宣布,从1月25日起,再次上调存款准备金率0.5个百分点,累计达15%,再创中国自1984年设立存款准备金制度以来的新高。
中央财经大学金融学院蔡如海博士接受记者采访时认为,上调存款准备金率,将在一定程度上抑制部分商业银行的放贷行为,并进而对楼市造成一定影响。因为商业银行流动性被冻结了,贷款资金不足了,必然减少住房开发以及个人按揭贷款。
他认为,年初的这一政策无疑表明了央行宏观调控的决心。一方面是对“政策从紧”的落实,另一方面也是放出信号,预计今年楼市以及整个宏观经济的调控仍将不可避免。
元月15日,有消息传出,建设部也将出台调控政策。
建设部副部长齐骥公开批评了房地产市场中的三种“不良”行为:一些企业热衷于开发高利润、高回报的大户型、高价位住房;更有少数企业违规开发,为追求利益最大化采取囤积土地、捂盘销售等手段哄抬房价;还有一些企业的经营人员公开发表不负责任的言论。“建设部会有政策来应对哄抬房价现象,以稳定房价。” 他表示。
更厉害的一记重拳是征收20%的土地闲置费,打击囤地开发商。1月7日 ,国务院发出《促进节约集约用地的通知》。通知要求,各地要严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用;土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的 20 %征收土地闲置费。
中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海认为,这记重拳主要将打击开发商囤积土地,对房价走势,可能产生决定性影响。
与此同时,一些地方政府在加大保障性住房供应方面也加快了步伐。
1月18日,北京市国土资源局局长安家盛透露:“如果快的话,今年3月两限房就要开始预售。”
据介绍,2007年北京市政府确定了建设300万平方米两限房、200万平方米经济适用房、30万平方米廉租房的目标。这一建设任务已超额完成。北京市今年计划建设两限房450万平方米,供应经济适用房300万平方米,廉租房50万平方米。
业内人士表示,如果这些保障性住房投入市场,能在一定程度上调整供应结构,有效缓解购房需求,更大的改善人们的购房预期,起到平抑房价的作用。
尽管这样,中央调控楼市的任务仍然很艰巨。
曹建海主任认为,由于2007年地价大幅攀升,原材料和环保投入的增加,决定了房价仍有被推高的冲动。中央应当增强调控政策的持续性,包括金融、税收和住房保障体系的建设,防止再次出现房价报复性上涨。