乌鲁木齐
北京
成都
杭州
三亚
东莞
苏州
上海
深圳
天津
济南
西安
南昌
大连
石家庄
长沙
广州
南宁
沈阳
长春
宁波
昆明
青岛
常州
海南
重庆
无锡
郑州
合肥
南京
佛山
武汉
更多城市
鞍山
北京
保定
北海
包头
蚌埠
成都
长沙
长春
常州
重庆
东莞
大连
大庆
福州
佛山
广州
桂林
贵阳
赣州
杭州
海南
合肥
哈尔滨
衡水
湖州
淮安
惠州
衡阳
邯郸
呼和浩特
更多城市
济南
吉林
江门
嘉兴
济宁
江阴
九江
昆明
昆山
廊坊
兰州
洛阳
聊城
临沂
连云港
柳州
乐山
马鞍山
绵阳
南昌
南宁
宁波
南京
南通
青岛
秦皇岛
泉州
三亚
苏州
上海
深圳
石家庄
沈阳
绍兴
汕头
宿迁
天津
唐山
太原
泰州
厦门
更多城市
无锡
武汉
威海
潍坊
西安
厦门
徐州
烟台
扬州
银川
郑州
珠海
舟山
更多城市
首页
新房
本月开盘
热门楼盘
本月交房
楼盘新动态
特价房
楼盘导购
新房排行榜
知名学校
购房知识
看房团
特价房
二手房
在售房源
业主房源
特价房
找小区
找经纪人
找别墅
查成交
二手房排行榜
法拍房
我要卖房
直播看房
租房
在租房源
个人房源
整租房源
别墅房源
租房知识
免费发布出租
查房价
装修家居
家装案例
装修效果图
装修攻略
家居圈
家居资讯
建材店铺
免费设计
免费验房
装修报价
商铺写字楼
写字楼出租
写字楼出售
写字楼楼盘
商铺出租
商铺出售
商铺楼盘
海外房产
澳大利亚房产
新加坡房产
马来西亚房产
泰国房产
日本房产
阿联酋房产
资讯
房产快讯
房产问答
房产知识
房产圈
百科
直播看房
地产数据
房产交易
土地市场
研究报告
物业数据
数据商城
更多
土地
产业
中指云
地产数据
土地市场
研究报告
百城价格指数
地产文库
数据商城
业主论坛
装修论坛
VR全景看房
加盟房天下
更多服务
开发云
土地云
经纪云
登录
立即注册
我的房天下
我的房产圈
退出
房天下
>
乌鲁木齐业主论坛
>
新界塔城-阳光城
>
买卖金额税费等 二手房成交前要约定”四金”
上一页
|
1
|
/
1页
go
主题:
买卖金额税费等 二手房成交前要约定”四金”
凌波*微步
发表于
2005-03-28
进微信群讨论
买卖金额税费等 二手房成交前要约定"四金"
在二手房交易中,涉及钱款的项目主要有买卖金额、应付税费、水电杂费和维修基金(以下简称为“四金”)。目前市场上因“四金”而引发的纠纷比较多,根据现行法规,结合自己的经验,笔者认为避免这类纠纷的关键是,在签订房屋买卖合同前,提前对“四金”结算约定
清楚,并注意相关问题。
买卖金额即通常所说的成交价。在确定成交价时,要注意以下几个问题:一是成交价通常不包括维修基金、水电杂费和应付的交易税费。若上家有“到手价”的要求,则在支付定金前就应在居间合同中加以明确。二是成交价是房屋毛坯价或带装修价,在支付定金前,也应当在居间合同中加以明确。三是屋内附属设施、设备随房转让的,是无偿赠送还是折价转让,以及所折价款是否包含在成交价内,都应当在居间合同中明确,并对设施、设备的质量状况作适当约定。四是申请产权过户登记时,极少数人为少付税费而向房地产交易中心低报成交价,这是非常危险的,容易导致尾款纠纷。
二手房交易税费是和房屋成交价紧密相关的一项支出。在买房或卖房前,弄清相关政策规定是非常必要的。在正规房产中介公司的营业场所,一般都会明示现行的税费收取标准。这里有两个问题值得注意:一是对于厂房、商铺等非居住房屋,以及花园住宅、有限产权房、酒店式公寓等特殊住宅房,其交易税费的收取标准较为复杂,委托品牌中介或专业人员陪同,有利于避免买卖纠纷。二是包税(即税费打包由中介代为缴纳)的问题。虽然法律没有明文禁止包税委托、包税交易,但笔者不赞成这种做法。因为包税容易让少数中介从业人员有可趁之机,赚取差价。对于非居住房屋和特殊住宅房,由于政策多、数额高,税费更加包不得。
水电杂费主要包括水费、电费、煤气费、电话费、物业管理费、煤气初装费、有线电视初装费等,和交易税费相比,这些杂费虽然金额不多,但也应在买卖合同中约定清楚,防患于未然。通常以交房作为分割结算上述费用的临界点。
最后,关于维修基金的转让,在《上海市居住物业管理条例》和《上海市商品住宅维修基金管理办法》中均有明确规定。结合实践,笔者认为应关注以下三点:一是维修基金专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修和更新,不能挪作他用。二是上家出售房屋,其物业维修基金账户中的余额,不能提取或退还,可由下家通过物业管理部门与上家结算。三是维修基金是结算,还是无偿转让,应当在定金支付前就予以明确约定,否则定金支付后,根据“有约定,从约定;无约定,从法定”的原则,下家无权要求上家赠送维修基金。
上一页
|
1
|
/
1页
go
在二手房交易中,涉及钱款的项目主要有买卖金额、应付税费、水电杂费和维修基金(以下简称为“四金”)。目前市场上因“四金”而引发的纠纷比较多,根据现行法规,结合自己的经验,笔者认为避免这类纠纷的关键是,在签订房屋买卖合同前,提前对“四金”结算约定
清楚,并注意相关问题。
买卖金额即通常所说的成交价。在确定成交价时,要注意以下几个问题:一是成交价通常不包括维修基金、水电杂费和应付的交易税费。若上家有“到手价”的要求,则在支付定金前就应在居间合同中加以明确。二是成交价是房屋毛坯价或带装修价,在支付定金前,也应当在居间合同中加以明确。三是屋内附属设施、设备随房转让的,是无偿赠送还是折价转让,以及所折价款是否包含在成交价内,都应当在居间合同中明确,并对设施、设备的质量状况作适当约定。四是申请产权过户登记时,极少数人为少付税费而向房地产交易中心低报成交价,这是非常危险的,容易导致尾款纠纷。
二手房交易税费是和房屋成交价紧密相关的一项支出。在买房或卖房前,弄清相关政策规定是非常必要的。在正规房产中介公司的营业场所,一般都会明示现行的税费收取标准。这里有两个问题值得注意:一是对于厂房、商铺等非居住房屋,以及花园住宅、有限产权房、酒店式公寓等特殊住宅房,其交易税费的收取标准较为复杂,委托品牌中介或专业人员陪同,有利于避免买卖纠纷。二是包税(即税费打包由中介代为缴纳)的问题。虽然法律没有明文禁止包税委托、包税交易,但笔者不赞成这种做法。因为包税容易让少数中介从业人员有可趁之机,赚取差价。对于非居住房屋和特殊住宅房,由于政策多、数额高,税费更加包不得。
水电杂费主要包括水费、电费、煤气费、电话费、物业管理费、煤气初装费、有线电视初装费等,和交易税费相比,这些杂费虽然金额不多,但也应在买卖合同中约定清楚,防患于未然。通常以交房作为分割结算上述费用的临界点。
最后,关于维修基金的转让,在《上海市居住物业管理条例》和《上海市商品住宅维修基金管理办法》中均有明确规定。结合实践,笔者认为应关注以下三点:一是维修基金专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修和更新,不能挪作他用。二是上家出售房屋,其物业维修基金账户中的余额,不能提取或退还,可由下家通过物业管理部门与上家结算。三是维修基金是结算,还是无偿转让,应当在定金支付前就予以明确约定,否则定金支付后,根据“有约定,从约定;无约定,从法定”的原则,下家无权要求上家赠送维修基金。